Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenen ve kiracı ile ev sahibi arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen bir hukuk dalıdır. Son yıllarda artan kira fiyatları, kira sözleşmelerindeki belirsizlikler ve tahliye davalarındaki yoğunluk nedeniyle kira hukuku konuları oldukça önemli hale gelmiştir.
Bu yazımızda, kiracı ve ev sahiplerinin haklarını, kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gerekenleri, tahliye süreçlerini ve 2023-2024 yıllarındaki yasal düzenlemeleri detaylı şekilde ele alacağız.
1. Kira Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Düzenlenir?
Kira sözleşmesi, bir taşınmazın belirli bir süre için bedel karşılığında kiracıya bırakılmasını sağlayan yasal bir belgedir. Bu sözleşme yazılı veya sözlü olarak yapılabilir, ancak ileride doğabilecek hukuki sorunları önlemek için yazılı sözleşme yapılması önerilir.
a) Kira Sözleşmelerinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar
📌 Kiraya verenin (ev sahibi) ve kiracının kimlik bilgileri
📌 Kiralanan taşınmazın açık adresi ve özellikleri
📌 Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli
📌 Depozito tutarı ve iade şartları
📌 Kira süresi ve fesih koşulları
📌 Kira artış oranı ve hesaplanma yöntemi
b) Depozito Hakkında Bilinmesi Gerekenler
✔️ Ev sahibi en fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito alabilir.
✔️ Depozito, bankaya yatırılmalı ve kira süresi sonunda eksiksiz teslim şartıyla iade edilmelidir.
✔️ Ev sahibinin, zarar veya borç tahsili dışında depozitoyu kullanma hakkı yoktur.
2. Kiracı ve Ev Sahibi Hakları
Kiracı ve ev sahibinin hakları Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenmiştir. İşte kiracıların ve ev sahiplerinin yasal hak ve yükümlülükleri:
a) Kiracı Hakları
✅ Kiracı, kira sözleşmesi süresince taşınmazı sözleşme şartlarına uygun şekilde kullanma hakkına sahiptir.
✅ Kiraya veren, sözleşme süresi boyunca kira artışı yapamaz (sözleşmede belirtilmedikçe).
✅ Kiracı, evin elektrik, su, doğalgaz gibi faturalarını kendi üzerine alabilir.
✅ Kiralanan taşınmazda haksız tahliye edilemez, belirli şartlar sağlanmadan ev sahibi tarafından çıkartılamaz.
b) Ev Sahibi Hakları
✅ Ev sahibi, kiracının kira bedelini düzenli olarak ödemesini talep edebilir.
✅ Kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun kullanmazsa veya zarar verirse ev sahibi tazminat talep edebilir.
✅ 10 yıl boyunca sözleşmeyi uzatan kiracılar için ev sahibi tahliye hakkına sahip olabilir.
✅ Kira borcunu ödemeyen kiracı için icra takibi başlatılabilir.
3. Kira Artış Oranları ve Güncel Yasal Düzenlemeler
Son yıllarda artan kira fiyatları nedeniyle devlet kira artış oranlarına yasal sınırlamalar getirmiştir.
a) 2024 Kira Artış Oranı Ne Kadar?
📌 Konut kiralarında kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.
📌 Bu düzenleme 2 Temmuz 2024’e kadar geçerlidir.
📌 İş yeri kiraları için TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması baz alınmaktadır.
b) Ev Sahibi Kira Artışını Keyfi Olarak Belirleyebilir mi?
❌ Hayır! Ev sahibi, kira artışını yasal sınırların üzerinde belirleyemez.
❌ Eğer kira artış oranı %25 sınırını aşıyorsa, kiracı tüketici hakem heyetine veya mahkemeye başvurabilir.
4. Kiracı Tahliye Sebepleri ve Tahliye Süreci
Kira süresi boyunca ev sahibinin kiracıyı çıkarması belirli yasal şartlara bağlıdır. Haksız tahliyeler yasa dışıdır ve kiracı, hukuki haklarını koruma altına alabilir.
a) Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir?
📌 Tahliye Taahhütnamesi Varsa → Kiracı, sözleşme süresi dolmadan önce taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiyse tahliye edilebilir.
📌 Kira Borcu Ödenmezse → Kiracı 2 kira borcunu ödemezse, ev sahibi tahliye davası açabilir.
📌 Ev Sahibinin Kendisi veya Ailesi Kullanacaksa → Ev sahibi, taşınmaza kendisi veya birinci derece yakını taşınacaksa tahliye talep edebilir.
📌 Kiralanan Yer Satılırsa → Yeni ev sahibi, 6 ay içinde kiracıyı tahliye etmek için ihtar gönderebilir.
📌 10 Yıllık Uzama Süresi Dolduysa → 10 yıl boyunca aynı kiracı oturduysa, ev sahibi tahliye hakkına sahiptir.
b) Tahliye Süreci Nasıl İşler?
1️⃣ Ev sahibi, noter aracılığıyla ihtarname gönderir.
2️⃣ Kiracı taşınmazı boşaltmazsa dava açılır.
3️⃣ Mahkeme kararıyla icra yoluyla tahliye sağlanabilir.
📌 ÖNEMLİ! Son düzenlemeye göre, 2023’ten itibaren kira davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir.
5. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu
2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemeye göre, kira kaynaklı uyuşmazlıklar mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk sürecine tabidir.
a) Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
1️⃣ Taraflardan biri Adalet Bakanlığı’na bağlı arabuluculuk merkezine başvurur.
2️⃣ Arabulucu, tarafları bir araya getirerek çözüm sağlamaya çalışır.
3️⃣ Taraflar anlaşamazsa, dava açma hakkı doğar.
✅ Arabuluculuk süreci sayesinde mahkemelerdeki iş yükü azalırken, taraflar kısa sürede anlaşmaya varabilir.
Kira Hukukunda Haklarınızı Bilmek Önemlidir!
Kira hukuku, hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli yasal hak ve yükümlülükler içermektedir. Bu nedenle:
✔️ Kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılmalı ve açık hükümler içermelidir.
✔️ Kira artış oranları kanuna uygun şekilde belirlenmelidir.
✔️ Tahliye işlemleri yasal çerçevede yürütülmelidir.
✔️ Uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci takip edilmelidir.
Kira hukuku ile ilgili sorun yaşıyorsanız, uzman bir avukata danışmanız en doğru adım olacaktır! ⚖️
Bu konularda ihtiyaç duyacağınız destek için Aktaş & Doğan Avukatlık & Danışmanlık & Arabuluculuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. Kaliteli hukukçu kadromuz ile tüm süreci sizin lehinize olacak şekilde yöneteceğimizden emin olabilirsiniz.