Gayrimenkul alım-satımı, kira sözleşmeleri ve mülkiyet hakları gibi konular, hem bireyler hem de yatırımcılar için büyük önem taşımaktadır. Ancak birçok kişi, tapu işlemleri, kiracı ve ev sahibi hakları, ipotek ve taşınmaz hukuku gibi konularda yeterli bilgiye sahip olmadığı için hukuki sorunlarla karşılaşabilmektedir.
Bu yazımızda, gayrimenkul hukukunun temel unsurlarını, tapu işlemlerinde dikkat edilmesi gerekenleri ve kira sözleşmelerine dair önemli noktaları detaylı bir şekilde ele alacağız.
1. Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların alım-satımı, devri, kiralanması, ipotek edilmesi ve bunlarla ilgili tüm hukuki işlemleri düzenleyen hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu ve ilgili Tapu Kanunu çerçevesinde taşınmazlara ilişkin haklar belirlenir ve korunur.
Bu kapsamda en sık karşılaşılan konular şunlardır:
✅ Tapu işlemleri ve mülkiyet hakları
✅ Kira sözleşmeleri ve tahliye süreçleri
✅ Kat mülkiyeti ve ortak alan kullanım kuralları
✅ Emlak alım-satımında hukuki yükümlülükler
✅ Gayrimenkul yatırımlarında dikkat edilmesi gerekenler
Şimdi bu konulara detaylı bir şekilde göz atalım.
2. Tapu İşlemleri ve Mülkiyet Hakları
Gayrimenkul alım-satımı, resmi tapu işlemleriyle tamamlanan hukuki bir süreçtir. Tapu, bir taşınmazın sahibini ve mülkiyet hakkını gösteren en önemli belgedir.
a) Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?
Tapu işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü‘ne bağlı tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilir. İşte tapu işlemleri süreci:
1️⃣ Alıcı ve satıcı, tapu müdürlüğüne gerekli belgelerle başvurur.
2️⃣ Tapu harcı ve diğer masraflar ödenir.
3️⃣ Tapu devri için tarafların rızası alınarak resmi senet hazırlanır.
4️⃣ Resmi senet imzalandıktan sonra tapu tescil işlemi gerçekleştirilir.
b) Tapu İşlemlerinde Gerekli Belgeler
📌 Kimlik belgesi ve tapu senedi
📌 Belediyeden alınan rayiç bedel belgesi
📌 Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
📌 Vergi borcu ve harçların ödendiğine dair dekont
c) Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
✔️ Tapuda kayıtlı mülkiyet hakkı araştırılmalı (ipotek, haciz, şerh var mı kontrol edilmeli)
✔️ Satın alınacak taşınmazın iskan durumu öğrenilmeli
✔️ Ödemeler banka yoluyla yapılmalı ve dekont saklanmalı
3. Kira Sözleşmeleri ve Kiracı-Ev Sahibi Hakları
Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu‘nda düzenlenmiş olup, kiracı ve ev sahibinin haklarını ve yükümlülüklerini belirler.
a) Kira Sözleşmesi Nedir?
📌 Kiraya verenin, taşınmazı belirli bir süre için kiracının kullanımına sunduğu hukuki bir sözleşmedir.
📌 Kira bedeli ve ödeme şekli, depozito tutarı ve kullanım şartları belirlenir.
📌 Genellikle yazılı sözleşme yapılması önerilir ancak sözlü anlaşmalar da geçerlidir.
b) Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
✅ Sözleşme süresi ve fesih şartları net olarak belirtilmeli
✅ Kira artış oranı, yıllık en fazla TÜFE oranında yapılabilir
✅ Depozito tutarı ve iade koşulları belirlenmeli
✅ Kiracının kullanım hakları ve ortak alan kuralları yazılmalı
c) Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları
Kiracı Hakları:
✔️ Kiralanan taşınmazı sözleşme süresince kullanma hakkına sahiptir.
✔️ Kira sözleşmesi süresince keyfi tahliye edilemez.
✔️ Kiraya veren, kiracıyı haksız yere çıkaramaz.
Ev Sahibi Hakları:
✔️ Kiracı, kira bedelini zamanında ödemek zorundadır.
✔️ Kiracı taşınmaza zarar verirse ev sahibi tazminat talep edebilir.
✔️ 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye hakkına sahiptir.
d) Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu
2023 yılı itibarıyla kira kaynaklı tahliye ve alacak davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Eğer kira bedeli veya tahliye konusunda anlaşmazlık yaşanırsa, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk süreci işletilmelidir.
4. Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Kullanımı
Apartman veya site içinde yaşayan bireyler için kat mülkiyeti hukuku, ortak alan kullanımına dair kuralları belirler.
✅ Aidat ödemeleri ve bina yönetimi
✅ Ortak kullanım alanlarının belirlenmesi
✅ Kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleri
✅ Gürültü, tadilat gibi konulardaki yasal düzenlemeler
Bu tür konular Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ele alınır ve bina yönetim planına göre hareket edilmelidir.
5. Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Karşılaşılabilecek Sorunlar ve Çözümleri
🔴 Tapuda belirtilen alan ile gerçek alan farklı çıkarsa ne yapılmalı?
✔️ Ekspertiz raporu alınmalı, gerekirse tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır.
🔴 Kiracı tahliye etmiyorsa ne yapılmalı?
✔️ Ödeme yapmıyorsa icra takibi başlatılabilir.
✔️ Kira sözleşmesine uygun şekilde tahliye davası açılabilir.
🔴 İpotekli taşınmaz satın alınabilir mi?
✔️ Satın alınabilir ancak ipotek kaldırılmadan mülkiyet tamamen güvenceye alınamaz.
Gayrimenkul İşlemlerinde Hukuki Bilinç Şart!
Gayrimenkul alım-satımı ve kiralama süreçlerinde yasal yükümlülüklere dikkat edilmesi, ileride doğabilecek hukuki riskleri ve mali kayıpları önlemek açısından büyük önem taşır.
✅ Tapu işlemleri için uzman desteği alınmalı
✅ Kira sözleşmeleri yazılı yapılmalı ve şartlar açıkça belirtilmeli
✅ Kat mülkiyeti ve ortak alan kurallarına uyulmalı
✅ Gayrimenkul yatırımları öncesinde hukuki danışmanlık alınmalı
Gayrimenkul işlemlerinizde hukuki destek almak istiyorsanız, uzman bir avukata danışmanız en doğru adım olacaktır! 🏡⚖️
Bu konularda ihtiyaç duyacağınız destek için Aktaş & Doğan Avukatlık & Danışmanlık & Arabuluculuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. Kaliteli hukukçu kadromuz ile tüm süreci sizin lehinize olacak şekilde yöneteceğimizden emin olabilirsiniz.